Juristerna på plats

Hur stort ansvar har entreprenören?

Ingår målning av fasaden om det vid en totalentreprenad inte framgår av en av beställaren framtagen ritning att huset skall målas?

Vid en totalentreprenad har entreprenören som huvudregel ett funktionsansvar, vilket innebär ett ansvar för att den avtalade funktionen uppnås. Om beställaren har lämnat en teknisk lösning begränsas dock entreprenörens ansvar så att han enbart har ett utförandeansvar i den delen. Därutöver är entreprenören skyldig att utreda om beställarens tekniska lösning påverkar entreprenaden i övrigt.

Det innebär att utförande i enlighet med beställarens tekniska lösning
anses uppfylla kontraktet. I det här fallet ingår därmed inte målning
i entreprenörens åtagande eftersom det inte finns angivet på ritningen
och den avtalade funktionen ändå får anses uppnådd.

Skyldigheter vid leveransfel

Vilken skyldighet har man som entreprenör att kontrollera förekomsten av eventuella fel i material som levereras till byggarbetsplatsen?

Av ABM 07 framgår att köparen vid leverans som ett
första led i en mottagningskontroll ska utföra en avstämning mot följesedel samt kontrollera om det finns några synliga fel. När varan avemballeras eller innan varan monteras ska mottagningskontrollen fullföljas.

Detta ska göras med ”anpassad omsorg” beroende på vilken typ av vara det är frågan om. Om varuleveransen har gjorts till en entreprenad där slutbesiktning ska ske är köparen i stället skyldig att efter avemballering och före montage kontrollera varan beträffande ”då synliga skador och uppenbara fel”. Den slutliga kontrollen fullföljs vid entreprenadens slutbesiktning. Om parterna inte har avtalat om ABM 07 blir köplagen tillämplig. Då är köparen i stället skyldig att ”så snart omständigheterna medger det” efter avlämnande undersöka varan i enlighet med god affärssed, vilket torde vara tidigare än enligt ABM 07.



Garanti
Vilken garantitid gäller vid renoverings- och ombyggnadsarbeten mot privatperson?

Normalt bör entreprenören lämna samma garantier mot privatpersoner som mot kommersiella beställare. Skillnaden är dock att AB 04, ABT 06 och ABM 07 innehåller uttryckliga garantibestämmelser med angivande av vilka tider som gäller, vilket inte är fallet i de standardavtal som skall tillämpas när enskild konsument är beställare (ABS 09 respektive Hantverkarformuläret)

Vid alla konsumententreprenader gäller konsumenttjänstlagen. I 59 § finns en regel som i praktiken motsvarar en garanti på två år som dock bara gäller vid ny- och tillbyggnad. För renoverings- och ombyggnadsarbeten saknar konsumenttjänstlagen helt garantibestämmelser, vilket betyder att eventuella garantier måste anges uttryckligen i parternas avtal.


Vite vid försening
Kan en beställare kräva skadestånd utöver
överenskommet förseningsvite?

Inom den juridiska litteraturen är den rådande meningen att vitesklausuler innebär en begränsning av ersättningsskyldigheten i syfte att stärka förutsägbarheten för avtalsparterna. Denna mening går även att utläsa av AB 04 och ABT 06 där det framgår av kapitel 5 § 3 att: ”Om vite avtalats är beställaren därutöver inte berättigad till skadestånd för förseningen.” En rätt till skadestånd utöver vite kan därför endast uppkomma vid hävning.

Denna princip är dock inte fullt ut tillämplig i konsument- entreprenader. Om en konsument skulle drabbas av en högre kostnad för försening än vad ett överenskommet vite reglerar så finns ingen begränsning i ersättningsskyldigheten. Av denna anledning finns inte heller någon begränsningsregel i den vitesklausul som anges i kontraktsformuläret till ABS 09.


Samordningsansvar enligt AB 04
Ingår samordning av arbetarskydd vid övertagande av
samordningsansvar som regleras i AB 04 kap 3 § 9?

Nej, bestämmelsen i AB 04 reglerar endast den tidsmässiga samordningen. Det är beställaren som ansvarar för att hans egna arbeten samordnas med de av beställaren upphandlande entreprenörerna och samordningen dem emellan så att dessa arbeten kan utföras och färdigställas i enlighet med tidplan. Detta samordningsansvar kan överlåtas på en av entreprenörerna som då benämns huvudentreprenör i relation till övriga entreprenörer som benämns sidoentreprenörer.

Samordningsansvaret enligt AB 04 har således inget att göra med det ansvar som enligt arbetsmiljölagen åvilar byggherren, ett samordningsansvar som byggherren kan överlåta till någon som bedriver arbete på arbetsstället, vilket vanligtvis sker under koden AFC.364
i AMA AF 07.


Trappa, hiss eller ingenting?
I beställarens förfrågningsunderlag avseende uppförande av ett trevåningshus saknas trappor och hiss. Måste jag enligt AB 04 ta med dessa arbeten i mitt anbud?

I en utförandeentreprenad bestäms åtagandets omfattning av kontraktshandlingarna. I dessa anger beställaren vad som ska utföras.
Den kanske viktigaste konsekvensen är att arbete som inte redovisats
i kontraktshandlingarna inte heller omfattas av entreprenörens
åtagande.

Detta gäller även arbeten som uppenbarligen är nödvändiga för åstadkommande av en norm-enlig och fungerande byggnad eller anläggning. Sålunda behöver man inte i kalkylskedet räkna med att bygga trappor och/eller hiss trots att det är nödvändigt för att i vart fall de övre våningsplanen ska kunna användas. Arbeten som inte nämns i förfrågningsunderlaget, men som visar sig nödvändigt hanteras i stället inom ramen för ändringar och tilläggsarbeten.



Beställning från projektledaren
Får beställarens projektledare beställa ÄTA-arbeten?

Vardera parten ska utse ombud för entreprenaden och det är bara denne som har behörighet att företräda sin huvudman. Beställarens projektledare är vanligtvis inte utsedd till ombud och får därför inte beställa ÄTA-arbeten. Om han ändå gör det måste entreprenören fråga beställaren vad som gäller. Samma gäller för kontrollant, kvalitetsansvarig, platschef med flera – ingen sådan titel ger automatiskt personen rätt att träffa överenskommelser i entreprenaden.

I AB-U 07 finns dock en regel om att – om ombud inte utsetts – entreprenören och beställaren får utgå från att beställarens chef på arbetsplatsen respektive entreprenörens arbetsledare på arbetsplatsen har behörighet att företräda sina huvudmän, dock ej i fråga om ÄTA-arbeten av uppenbarligen större ekonomisk betydelse. Normalt ska det anges i kontraktshandlingarna vem som är ombud. Vidare ska man vid startmötet klara ut frågor om behörighet för andra än ombuden samt precisera formerna för informationsutbytet.


Nytt ROT-avdrag – men vilka
standardavtal gäller?
Vilket standardavtal ska användas när man utför ROT-arbeten på uppdrag av privatpersoner?

ROT-avdrag kommer enligt förslaget till nya regler att medges vid reparation, underhåll samt om- och tillbyggnad av ett småhus eller en lägenhet som ägs av den som begär skattereduktion. Skattereduktionen medges bara för arbetskostnaden. Utgifter för material, utrustning och resor räknas således inte in. Observera att ROT-avdraget inte gäller vid nybyggnad.

Vid reparation, renovering och ombyggnad skall Hantverkarformuläret 09 (ny version av RO 05) användas. För tillbyggnad av småhus används i stället Allmänna Bestämmelser för småhus-entreprenader – ABS 09 (ny version av ABS 05). Båda dokumenten kompletterar de tvingande reglerna i konsumenttjänstlagen. I de flesta fall där ROT-avdraget är aktuellt kommer således Hantverkarformuläret att användas. För såväl ABS 09 som Hantverkarformuläret 09 finns kontraktsformulär som bör användas. Både standardavtal och kontraktsformulär finns för ned-
laddning på www.bygg.org/Affarsavtal.asp.




Säkerhet under garantitiden
Min beställare kräver säkerhet under hela garantitiden som är 5 år med åberopande av AB 04. Är detta korrekt?

Huvudprinciperna för säkerhet regleras i AB 04 kap 6 § 21. Av bestämmelsen framgår att den säkerhet som entreprenören ställer skall gälla för ett belopp om 10 procent av kontraktssumman under entreprenadtiden och 5 procent för tid därefter intill två år efter entreprenadens godkännande.

Bestämmelsen är en så kallad ”täckbestämmelse” vilket innebär att den gäller mellan parterna om inget annat har bestämts. Svaret blir därför att om inget annat har avtalats så skall entreprenören, i händelse av ställd säkerhet, hålla säkerhet under två år från entreprenadens godkännande. Säkerheten är alltså inte kopplad till den längre garantitid som gäller för entreprenörens arbetsprestation.


Måste entreprenören alltid ”finstäda”?

Parternas respektive skyldigheter i detta avseende brukar anges i AF-delen under AFJ.75. Begreppet finstädning förekommer inte där men motsvaras närmast av ”slutrengöring” vilket omfattar bland annat dammsugning, avtorkning och fönsterputsning. Detta ska leda till ett ”tipp topp-skick” – rent och snyggt.

Slutrengöring torde i regel ingå i entreprenörens skyldighet inför slutbesiktningen även om det inte direkt anges i kontraktet, i vart fall vid nybyggnation. Särskilt vid underentreprenader, där andra arbeten ska utföras senare, ligger det dock ofta i sakens natur att endast renhållning och rengöring ingår om inte annat anges i kontraktet. ”Renhållning” innebär enligt TNC 95 bortforsling av spill, emballage med mera och ”rengöring” betyder avlägsnande av förorening.




Konkursutbrott – vem äger byggmaterialet? - Har entreprenören rätt att återta byggmaterialet vid beställarens konkurs?

I det enskilda fallet kan frågeställningen vara komplicerad, inte minst om beställarens konkursförvaltare har agerat genom att stänga byggarbetsplatsen. Annars är svaret ja så länge entreprenören har den omedelbara kontrollen (besittning) över materialet och varorna, även om föremålen levererats till arbetsplatsen.

Byggmaterial och varor anses däremot ha kommit i beställarens besittning – och får då inte längre återtas av entreprenören – när föremålen har installerats och därmed blivit fast egendom eller sk. byggnadstillbehör, alltså fast inredning eller annat som är ägnat till stadigvarande bruk av byggnaden, exempelvis vitvaror, energikällor, hiss etc. Samma gäller om beställaren betalat för varorna och dessa blivit inlåsta i ett utrymme som endast beställaren har rådighet över. Ibland skrivs äganderättsförebehåll in i avtalen dvs. att levererat material förblir entreprenörens egendom tills full betalning erlagts. Sådana villkor förlorar normalt sin verkan när föremålen har infogats i en byggnad.

Ovanstående svar får anses utgöra en huvudprincip. I det enskilda fallet kan frågan som sagt bli mer komplicerad, exempelvis om konkursförvaltaren stängt byggarbetsplatsen eller om materialet tillhör en underentreprenör. Kontakta därför alltid en jurist.



Om vi lämnar ett indikativt anbud – vad får det för konsekvenser?

Ett indikativt anbud är i själva verket ett anbud med reservation för att undvika direkt avtal genom beställning. Enligt avtalslagen är såväl offerter (anbud) som beställningar (accepter) bindande handlingar. Men enligt avtalslagen kan man reservera sig i anbudet genom uttrycket ”utan förbindelse” eller liknande. Den direkta konsekvensen blir att, om beställaren skickar en beställning, entreprenören måste ”utan oskäligt uppehåll” lämna besked om han vill åberopa reservationen eller ej. Om entreprenören inte lämnar ett avböjande svar inom ca 1 vecka faller reservationen och ett bindande avtal anses ha ingåtts, trots att det från början varit ett indikativt anbud. Notera att indikativa anbud ej är tillåtna vid offentlig upphandling.

Finns det en skyldighet att utföra arbeten efter uppnått takpris?

Ett vanligt missförstånd är att entreprenören kan lägga ned arbetet efter uppnått takpris vilket inte alls är fallet. Ett takpris är i själva verket en kombination av ersättningsformerna löpande räkning och fast pris. Det går till på det sättet att parterna enas om löpande räkning samt härutöver att ersättningen ej får överskida ett visst belopp, det sk takpriset. Poängen är att beställaren endast ska betala vad bygget verkligen kostar och samtidigt garanteras att ett visst belopp inte överskrids. Entreprenören får således stå risken för alla kostnader som överstiger takpriset såvida han inte haft rätt till höjning av takpriset till följd av ändringar och tilläggsarbeten.

Vem skall egentligen gottskrivas eventuella rabatter vid inköp av material när ett uppdrag utförs på löpande räkning?

Vid inköp av material på löpande räkning ska entreprenören redovisa sina verkliga och verifierade självkostnader för material. Byggföretagets förtjänst på det inköpta materialet ska anses ligga i det överenskomna entreprenörarvodet. Detta innebär att om entreprenören vid inköp av till exempel kakelplattor har erhållit en rabatt om 10 procent (kassarabatt) ska denna rabatt framgå och därmed också komma beställaren tillgodo. Däremot äger beställaren ej rätt till rabatter som utgår först vid årsslut och som är beroende av byggföretagets samlade inköpskvantitet (årsomsättningsrabatter). Eventuella årsomsättningsrabatter anses generellt enligt AB 04 och ABT 06 vara beaktat vid fastställandet av entreprenörens arvode.

Ibland blir jag sen med min fakturering. Hur lång tid har jag egentligen på mig?

Byggsektorns standardavtal innehåller korta preskriptionstider. Enligt AB 04 och ABT 06 är det 6 månader från entreprenadens godkännande för ändrings- och tilläggsarbeten och två år för kontraktssumma och moms. Om man inte har hunnit framställa sina krav till beställaren inom dessa tidsfrister så upphävs rätten till betalning (preskription). För underentreprenader upphandlade på AB-U 07 och ABT-U 07 är motsvarande tidsfrister fyra respektive 22 månader. Om inget standardavtal är avtalat tillämpas istället preskriptionslagen som innebär en preskriptionstid på tio år. Notera att lagen gör undantag för krav mot privatpersoner där preskriptionstiden istället är tre år. I standardavtalen för konsumenter (ABS 05 och RO 05) finns ingen annan reglering.

Vad innebär budgetpris och vad får det för juridiska konsekvenser?

Begreppet ”budgetpris” har vid entreprenader mellan näringsidkare normalt den betydelsen att det angivna priset bara är en kostnadsuppskattning som inte är bindande. Begreppet kommer från konsultsidan men blir allt vanligare även vid byggnadsentreprenader.

Vid konsumententreprenader är dock budgetpris en ”ungefärliga prisuppgift” som enligt konsumenttjänstlagen inte får överskridas med mer än 15 procent såvida annan prisgräns ej har avtalats eller entreprenören har rätt till pristillägg.

Av standardavtalet RO 05 (reparation och ombyggnad) finns vidare en bestämmelse som utökar denna gräns gentemot konsument till 25 procent för bland annat markarbeten och rivningsarbeten. Notera att RO 05 måste åberopas eller biläggas parternas avtal för att vara gällande.

När används incitamentsavtal och hur funkar det?

Incitamentsavtal kan i vissa fall rekommenderas vid större entreprenader där ersättningsformen i grunden är löpande räkning. Självkostnadsprincipen kompletteras genom att parterna enas om en riktkostnad som blir en uppskattning av slutkostnaden. Skulle självkostnaden bli lägre (vinst) eller högre (förlust) än riktkostnaden delar parterna på mellanskillnaden. Hur stor andel vardera parten tar vid vinst respektive förlust bestäms mellan parterna. Det är också vanligt förekommande att skriva in att riktkostnaden kan komma att ändras vid större programändringar eller mer omfattande ändringar och tilläggsarbeten. Incitamentsavtal rekommenderas ej gentemot konsument.

I en faktura anges 18 % dröjsmålsränta. Måste man betala så mycket?

Om inte parterna har kommit överens om någon viss räntesats gäller räntelagen. Vid betalningsdröjsmål utgår då ränta med den vid varje tid gällande referensräntan, f.n. 4,5 %, med ett tillägg av åtta procentenheter, alltså 12,5 %. Men inget hindrar parterna från att avtala om något annat, antingen i det skriftliga entreprenadkontraktet eller på annat sätt.

Det är dock inte möjligt för en part att ensidigt bestämma en viss räntesats enbart genom att skriva in den i en faktura. Inte ens om man har betalat kapitalbeloppet i en faktura där räntan framgår, anses man som huvudregel bunden. Det krävs alltså något ytterligare moment, såsom exempelvis att parterna diskuterat frågan eller att en ren räntefaktura har betalats.

Får man avbryta pågående arbeten om inte beställaren betalar?

Om beställaren inte betalar i tid och inte heller rättar sig efter påminnelse, får entreprenören häva entreprenadavtalet, under förutsättning att dröjsmålet är av väsentlig betydelse. I AB 04 och ABT 06 har dock införts en ny regel som innebär att entreprenören – om hävningsgrund i och för sig föreligger – istället kan välja att avbryta arbetet i max en månad. Därefter måste han bestämma sig och meddela beställaren skriftligen om han avser att återuppta arbetena eller om han häver kontraktet.

Om entreprenören hade rätt att avbryta blir en senare fråga att bedöma. Om så var fallet har han rätt till både tidsförlängning och ersättning för merkostnader.